Cos'è la cedolare secca 2026
La cedolare secca è un regime fiscale opzionale e sostitutivo per la tassazione dei redditi da locazione di immobili ad uso abitativo, introdotto dall'art. 3 del D.Lgs. 23/2011. Chi la sceglie applica un'imposta piatta sul canone di locazione al posto della tassazione ordinaria, con due aliquote possibili:
- 21% per i contratti a canone libero (la forma più diffusa, tipicamente 4+4 anni);
- 10% per i contratti a canone concordato 3+2, ma solo nei comuni con accordi territoriali tra le associazioni di proprietari e inquilini.
La cedolare secca sostituisce integralmente quattro voci: l'IRPEF sul canone e le relative addizionali regionale e comunale, l'imposta di registro dovuta alla registrazione e ai rinnovi del contratto, e l'imposta di bollo. In cambio, chi opta per la cedolare rinuncia alla possibilità di aggiornare il canone in base all'indice ISTAT dei prezzi al consumo per tutta la durata dell'opzione.
Quando conviene la cedolare secca
La convenienza della cedolare secca dipende soprattutto dal tipo di contratto e dal reddito del proprietario.
Con il canone concordato al 10%, la cedolare secca conviene praticamente sempre: l'aliquota è talmente bassa che supera quasi ogni combinazione di IRPEF marginale, addizionali e imposta di registro del regime ordinario, anche per i redditi più alti.
Con il canone libero al 21%, invece, la convenienza va valutata caso per caso: dipende dalla propria aliquota IRPEF marginale (che sale con il reddito complessivo, canone escluso) e dal peso delle addizionali regionale e comunale, che variano da comune a comune. In generale, più alto è il reddito e più alte sono le addizionali, più la cedolare secca risulta conveniente rispetto alla tassazione ordinaria.
Cosa si perde: l'aggiornamento ISTAT
Il vantaggio fiscale della cedolare secca ha una contropartita: per tutta la durata dell'opzione il proprietario rinuncia all'aggiornamento ISTAT del canone di locazione, anche se il contratto originario lo prevedeva. Questa rinuncia non è automatica: è una condizione di validità dell'opzione ed è necessario comunicarla al conduttore tramite lettera raccomandata prima della registrazione del contratto (o contestualmente ad essa, secondo le indicazioni dell'Agenzia delle Entrate).
Chi prevede un'inflazione sostenuta nei prossimi anni dovrebbe considerare questo effetto: rinunciare all'ISTAT significa che il canone resterà nominalmente fermo, riducendo il potere d'acquisto reale dell'affitto percepito nel tempo, a fronte di un risparmio fiscale immediato e certo.
Affitti brevi 2026: regole diverse
Per le locazioni brevi (contratti fino a 30 giorni, tipicamente su piattaforme come Airbnb o Booking) la cedolare secca segue regole differenti rispetto alla locazione ordinaria trattata da questo calcolatore. Dal 2026 l'aliquota è del 21% sui redditi da locazione breve relativi al primo immobile destinato a questo uso, mentre sale al 26% dal secondo immobile in poi. È stata inoltre abbassata a 2 immobili (rispetto ai 4 precedenti) la soglia oltre la quale l'attività di locazione breve si considera svolta in forma imprenditoriale, con conseguente cambio di regime fiscale.
Questo calcolatore è pensato per le locazioni ordinarie ad uso abitativo (contratti 4+4 o 3+2) e non copre il calcolo per gli affitti brevi, che richiedono regole e aliquote specifiche.
Come funziona il confronto in questo calcolatore
Il calcolatore stima il costo fiscale annuo dei due regimi sullo stesso canone di locazione:
Per il regime ordinario, il canone concorre al reddito complessivo per il 95% del suo importo (forfait di legge previsto dall'art. 37 del TUIR, che riconosce un 5% di deduzione forfettaria per spese). L'IRPEF marginale si calcola come differenza tra l'imposta dovuta sul reddito complessivo comprensivo del canone e quella dovuta sul solo reddito senza canone, applicando gli scaglioni IRPEF 2026 (23% fino a 28.000 €, 33% da 28.000 a 50.000 €, 43% oltre 50.000 €). L'imposta di registro è pari al 2% del canone annuo, divisa a metà tra proprietario e conduttore, con un minimo di legge di 67 € (33,50 € a testa).
Le detrazioni fiscali non sono incluse nel confronto: anche in regime di cedolare secca il canone concorre comunque a formare il reddito complessivo ai fini del calcolo di detrazioni e deduzioni (art. 3, comma 7, D.Lgs. 23/2011), quindi il loro effetto è sostanzialmente lo stesso nei due regimi e si elide nel confronto.
Tabella riepilogativa valori normativi 2026
| Parametro | Valore 2026 | Fonte |
|---|---|---|
| Aliquota cedolare secca — canone libero | 21% | Art. 3, D.Lgs. 23/2011 |
| Aliquota cedolare secca — canone concordato | 10% | Art. 3, D.Lgs. 23/2011 e proroghe |
| Forfait imponibile IRPEF sul canone | 95% del canone | Art. 37 TUIR |
| Scaglione IRPEF 1 | 23% fino a 28.000 € | Legge di Bilancio 2026 |
| Scaglione IRPEF 2 | 33% da 28.000 a 50.000 € | Legge di Bilancio 2026 |
| Scaglione IRPEF 3 | 43% oltre 50.000 € | Legge di Bilancio 2026 |
| Imposta di registro | 2% del canone annuo, minimo 67 € (diviso a metà) | DPR 131/1986 |
| Cedolare affitti brevi — primo immobile | 21% | Normativa affitti brevi 2026 |
| Cedolare affitti brevi — dal secondo immobile | 26% | Normativa affitti brevi 2026 |
Domande frequenti sulla cedolare secca 2026
La cedolare secca conviene sempre?
No. Con il canone concordato al 10% la cedolare secca conviene praticamente sempre rispetto alla tassazione IRPEF ordinaria. Con il canone libero al 21%, invece, la convenienza dipende dal reddito complessivo del proprietario e dall'aliquota delle addizionali regionale e comunale: con redditi bassi e addizionali contenute il vantaggio può essere modesto o addirittura assente.
Dove vale l'aliquota al 10%?
L'aliquota ridotta del 10% si applica solo ai contratti a canone concordato 3+2 stipulati nei comuni ad alta tensione abitativa che hanno sottoscritto accordi territoriali tra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini, secondo quanto previsto dall'art. 3 del D.Lgs. 23/2011. Fuori da questi comuni e per questa tipologia contrattuale non è possibile applicare il 10%.
Come si sceglie la cedolare secca?
L'opzione per la cedolare secca si esercita in sede di registrazione del contratto di locazione, compilando il modello RLI presentato all'Agenzia delle Entrate. Se si vuole anche rinunciare all'aggiornamento ISTAT del canone, condizione richiesta per beneficiare del regime, occorre inviare al conduttore una lettera raccomandata di rinuncia prima della registrazione del contratto.
Come funziona l'acconto della cedolare secca?
L'acconto della cedolare secca è pari al 100% dell'imposta dovuta per l'anno precedente. Si versa in un'unica soluzione entro il 30 novembre se inferiore a 257,52 euro, oppure in due rate (giugno e novembre) se superiore. L'acconto non è dovuto se il suo importo è inferiore a 52 euro.
La cedolare secca vale anche per gli affitti brevi?
Sì, ma con regole diverse rispetto alla locazione ordinaria. Per gli affitti brevi 2026 l'aliquota è del 21% sul primo immobile destinato a locazione breve e del 26% dal secondo immobile in poi, con soglia di 2 immobili (contro i 4 precedenti) oltre la quale l'attività si considera imprenditoriale. Questo calcolatore è pensato per le locazioni ordinarie e non copre gli affitti brevi.
Il canone in cedolare secca conta per ISEE e detrazioni?
Sì. Anche se il canone assoggettato a cedolare secca non concorre a formare il reddito complessivo ai fini delle aliquote IRPEF, viene comunque computato nel reddito complessivo del proprietario per il calcolo di detrazioni, deduzioni e altre agevolazioni collegate al reddito, nonché ai fini ISEE, come previsto dall'art. 3, comma 7, del D.Lgs. 23/2011.
Per confrontare il costo di altri strumenti fiscali, consulta anche il nostro calcolatore stipendio netto 2025 o il calcolatore NASpI 2026.